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Depuis le début des années 2000, la qualité de l’habitat au Maroc et la problématique du déficit en logements sociaux sont devenus des enjeux nationaux. La volonté politique a été, dès lors, clairement orientée vers le soutien et la promotion de l’immobilier social au Maroc.

 

*    Définition du logement social – Produit et Cible

 

Ces définitions sont conformes aux dispositions de la Loi de Finances 2012.

 

Le produit : Cahier des charges techniques

Il s’agit d’appartements d’une superficie couverte située entre 50 et 100 m² (y compris 10% de la superficie des parties communes), d’appartement de type F3 (2 chambres + salon) ou F2 (1 chambre + salon, dans la limite de 30% du programme), pour une hauteur sous plafond d’au moins 2,80 m (2,60 m en zone littorale).

 

Pour le prix, on distingue celui :

 

§ Perçu par le promoteur : plafonné à 290 Kdhs TTC dont 40 Kdhs de TVA maximum (versés par l’Etat),

§ Payé par l’acquéreur : plafonné à 250 Kdhs.

 

La cible est constituée par les ménages à faibles revenus (1,5 à 2 fois le SMIG), formels ou informels, réguliers ou non, ne disposant pas d’une résidence principale au Maroc. Ainsi,  le dispositif s’applique également aux Marocains Résidents à l’Etranger.

 

La cible s’engage à l’utilisation du bien à usage de résidence principale, pour une durée d’utilisation du bien d’au moins 4 ans et consentir, au profit de l’Etat, une hypothèque de premier ou de deuxième rang, en garantie du paiement de la TVA.

 

*    Contexte et cadre réglementaire

 

Programmes et ProduitsHistorique : Quelques dates importantes

 

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Lancement du programme des villes nouvelles :

Tamansourt, Tamesna, puis Lakhyayta et Chrafate, Zenata,

Tagardirt, Malloussa, Laroui, etc.

 

Programme des villes nouvelles : Bilan à fin septembre 2012

 

Villes nouvelles

Localisation

Présentation

Etat d'avancement    au 30/09/2012

 

Tamansourt

Marrakech

Superficie globale : 1 200 ha
Programme global : 58 000 logements à construire pour 300 000 habitants
Coût global d'aménagement : 2,87 Mrd DH
Délai de réalisation : 2004 - 2015 (forte probabilité de décalage)

Près de 25% du programme d'habitat a été réalisé et la ville accueille près de 30 000 habitants.

 

Tamesna

Rabat

Superficie globale de 840 ha
Programme global : 54 000 logements à construire pour 250 000 habitants
Coût global d’aménagement : 1,75 Mrd DH
Délai de réalisation : 2004 à 2020

Près de 18% du programme d’habitat a été réalisé et la ville accueille 15 000 habitants.

 

Lakhyayta

Had Soualem (Grand Casablanca)

Superficie globale : pôle 1 360 ha dont 60 ha de lots d'activités / pôle 2 : 1 200 ha
Programme global : 38 000 logements à construire pour environ 200 000 habitants
Coût global d'aménagement : 2,3 Mrd DH

75% des travaux de viabilisation de la ville ont été réalisés.

 

Chrafate

Tanger

Superficie globale : 769 ha d'habitat et       350 ha d’activités ;
Programme global : 36 000 logements à construire pour 180 000 habitants
Coût global d’aménagement : 2,3 Mrd DH
Délai de réalisation : 2009 - 2016

25% des travaux de viabilisation de la ville ont été réalisés.

 

Zenata

Mohammedia (Grand Casablanca)

Superficie globale de 1 830 ha
Programme global : 60 000 logements à construire pour 300 000 habitants
Coût global d'aménagement : NA
Délai de réalisation : 2010-2030

Lancement des travaux en avril 2010 sur une première tranche devant inclure 10 000 logements pour un investissement de plus de 3 milliards Dhs.

 


Chwiter

Marrakech

Superficie globale de 215 ha (projet d'Alliances Darna).
Programme global : 15 000 logements à construire pour 75 000 habitants.
Coût global d'aménagement : NA.
Délai de réalisation : 10 à 15 ans.

En cours de réalisation depuis 2008.

Jnane Saïss

Fès

Superficie globale de 1 600 ha dont Phase 1 : 350 ha (projet de la CDG).
Programme global : 50 000 logements à construire pour 250 000 habitants.
Coût global d'aménagement : NA.
Délai de réalisation : 20 ans.

En phase d'autorisation du projet.

Tagadirt

Agadir

Superficie globale de 1 100 ha (phase 1 : 570 ha / phase 2 : 530 ha).
Programme global : 44 000 logements à construire pour 250 000 habitants.
Coût global d'aménagement : 2,86 Mrd DH.
Délai de réalisation : 10 ans.

En cours d'étude

Melloussa

Tanger

Ville nouvelle devant accueillir 60 000 habitants à terme.

En projet

Akrach

Rabat

NA

En projet

Laroui

Nador

NA

Proposé

Al Boustane

Oujda

Projet de nouveau pôle urbain pour du logement économique près du quartier industriel.

Proposé

Lghazoua

Essaouira

NA

Proposé

Ajdir

Al Hoceima

Site identifié à 9 km d'Al Hoceima pour une capacité d'accueil d'environ 30 000 habitants.

Proposé

Sala Al Jadida

Rabat

NA

Déjà réalisé

 

 

*      Un fonds de garantie dédié : Le FOGARIM

 

Le fonds de garantie est porté par la Caisse Centrale de Garantie (CCG), l’Organisme garantissant les prêts accordés par les banques pour l’acquisition d’un logement social avec une garantie maximale égale à 70% de la valeur du prêt.

 


 

Les Logement éligibles sont les logements d’une valeur d’acquisition ou dont le coût de construction ne dépasse pas 250 Kdhs HT. Les prêts éligibles financent au maximum 100% de la valeur du bien avec une mensualité maximale de 1 750 dhs TTC sur une durée de 25 ans maximum.

 

Depuis sa création, près de 75 000 ménages (soit environ 400 000 marocains) ont bénéficié d’un prêt garanti par le FOGARIM :

§ 80% des dossiers traités concernent le logement social (représentant près de 90% des engagements),

§ Les régions les plus concernées sont celles de Casablanca, Fès, Rabat et Marrakech,

§ Le niveau d’impayés sur cette catégorie de crédit est plus faible que sur les autres types de crédit immobilier (2,13% de taux de sinistralité observés en moyenne),

§ En revanche, le taux d’échéances en retard de paiement, même s’il diminue (13% en 2011 contre 19% en 2010), reste élevé par rapport à d’autres types de crédit. En effet, les bénéficiaires de ces crédits disposent de revenus irréguliers qui les exposent plus que d’autres catégories aux échéances impayées.

 

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*    Enjeux du secteur de l’immobilier social

 

Trois grands types d’enjeux clés caractérisent le secteur au Maroc :

 

Contexte et cadre réglementaire

 

§ Enjeu national stratégique : C’est le droit des citoyens au logement et la cohérence de la politique du logement social avec la politique de la ville et de l’aménagement du territoire. C’est un secteur majeur de l’économie nationale en termes de contribution au PIB, création d’emplois, etc.,

 

§ Forte dépendance du secteur du logement social au cadre réglementaire : le secteur est soutenu par l’initiative de l’Etat (mesures fiscales incitatives, fonds de garantie),

 

§ Dépendance importante du secteur à la contribution des opérateurs privés d’où la nécessité de combiner les objectifs de la politique menée avec les objectifs de rentabilité des promoteurs : la production en logement social fortement corrélée à la réalisation des promoteurs privés.

 

Le marché se caractérise par :

 

§ Une forte demande compte tenu du :

 

ü  déficit estimé à 840 000 unités à fin 2011,

ü  La part importante de la population à faible revenus (environ 2/3 de la population marocaine, selon le HCP),

ü Le glissement d’une part de la demande des classes moyennes vers le logement social vu l’absence d’offre actuelle en adéquation avec les besoins de cette classe,

ü La spéculation.

 

§  Une offre insuffisante en raison de :

 

ü  l’indisponibilité et de la cherté du foncier (notamment dans les zones urbaines à forte densité) : le besoin en mobilisation du foncier public reste important,

ü  la lourdeur des procédures administratives : plans d’aménagements non disponibles, absence de fluidité dans le traitement des dossiers administratifs (autorisation de construire, permis d’habiter, etc.),

ü  l’inadéquation de l’offre à la demande générant un parc de logements vacants important.

 

Le financement

 

§ Promoteurs :

 

ü  Key players : recours au financement bancaire et au financement des marchés           (3 sociétés cotées en bourse),

ü  Petits et moyens promoteurs : recours important au crédit bancaire (compte tenu des capacités d’autofinancement limitées) et multiplication des acteurs (en raison de la forte dynamique du secteur et l’élargissement des conditions d’éligibilité aux petits et moyens promoteurs).

§  Acquéreurs : pratique du noir (par les petits promoteurs notamment) pesant fortement sur l’épargne des ménages cibles,

§  Banques : exposition en amont et en aval de la chaîne de valeur du secteur nécessitant une réflexion stratégique sur la politique de risque de crédit à mettre en place,

§  Fonds de garantie : exposition des fonds de garantie au risque de contrepartie (défaillance des débiteurs).

 

*    Perspectives d’évolution du secteur de l’immobilier social

 

Au plan du marché, la demande à venir s’annonce en progression en raison de la croissance de la population marocaine (population jeune), du phénomène d’urbanisation croissant sur les 15 prochaines années et la part importante de la population ayant de faibles revenus.

 

La production de logement devrait également croître durant la prochaine décennie compte tenu de la multiplication des acteurs intervenant dans le secteur du logement social et des engagements importants pris par les promoteurs vis-à-vis de l’Etat (1 million de logements conventionnés depuis 2010).

 

A moins que :

 

ü   les lenteurs administratives grèvent le processus d’autorisation des projets,

ü   et que les petits et moyens promoteurs soient incapables de réaliser leurs projets (50% des logements conventionnés depuis 2010) : manque d’expérience, difficulté de financement, plus forte exposition au risque projet.

 

Pour le financement, l’accès des promoteurs devient plus compliqué compte tenu de l’atomisation du marché des promoteurs (réticence des banques à financer des promoteurs sans expérience et dont les garanties financières restent limitées.

 

Pour les acquéreurs, malgré l’existence de mécanismes de garantie étatique, et les taux de sinistralité observés à ce jour jugés encore plus faibles que sur d’autres crédits, la cible constitue une population à risque pour le crédit compte tenu du risque de défaillance important et du niveau du taux d’échéances en retard de paiement qui reste élevé estimé à 13% en 2011.

 

*    Appréciation de la conjoncture : De l’inquiétude chez les promoteurs

 

L’année 2012 a été marquée par une réelle crise du luxe, une rareté de l’offre dans le moyen standing mais un véritable engouement pour le logement social.

Le social a résisté à la crise. Près de 150.000 habitats sociaux ont été mis en chantier entre janvier 2010 et juin 2012.

 

Ce dynamisme est motivé par l’importance des marges dégagées sur ce segment  mais également par la forte demande et le manque d’exigence de la part de la population cible.

 

Le segment du logement social

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